为深化土地要素市场化配置改革，服务经济高质量发展，福山区不动产登记中心积极探索， 创新推出土地“带押预告登记转让”模式，有效破解已抵押工业用地的流转难题。该模式允许在土地抵押权存续期间，为受让方办理土地使用权转让预告登记，实现了金融机构债权安全、转让方资产盘活和受让方用地保障三方共赢，有效促进了存量土地资源的盘活与高效利用。
一宗交易实现三方共赢
转让方某建筑材料销售公司因经营发展急需资金周转，有意出让部分已设立抵押的闲置工业用地；受让方某机械制造公司因产能扩张需要，急需获得土地使用权。双方虽达成合作意向，却面临双重制度约束：一是拟转让地块为从原宗地分割产生的新地块，尚处于未开发状态，暂时未达到法定转让条件，无法直接办理物权转移登记。二是因原宗地是在抵押权人同意维持既有抵押权的前提下办理的分割登记，致使分割后形成的新宗地仍处于抵押状态。传统模式下，已抵押土地须先清偿债务、解除抵押后方可转让，导致转让方面临巨大的短期资金压力。
展开剩余56%针对企业实际诉求与制度瓶颈，福山区不动产登记中心主动作为，在现有法律政策框架内寻求突破，创新推出 “带押预告登记转让”解决方案。该模式在抵押权人、转让方与受让方达成三方合意的基础上，通过为受让方办理土地使用权转让预告登记，赋予其具有准物权效力的权利保障，待相关法定条件成就后再转为正式物权登记。
金融机构的抵押权在交易过程中始终有效存续，这不仅保障了既有债权的安全性，更通过促进资产流动从源头上预防了不良资产的形成；转让方企业得以快速盘活存量资产，缓解资金压力；受让方企业则提前锁定生产要素，为项目顺利推进争取宝贵时间。一场因制度约束可能终止的市场交易，在政策创新下被重新激活。
此次改革实践的成功，源于“预告登记制度”与“带押转让机制”在功能上的有机融合与协同增效。一方面，预告登记制度为受让方提供了具有排他效力的权利保障，有效防范“一物二卖”等交易风险，在维护交易安全的同时，也使受让方可提前开展规划设计、行政审批等前期工作，显著压缩项目落地周期。另一方面，带押转让机制打破了“先清偿后过户”的传统路径依赖，允许抵押物权与土地使用权在登记环节实现有序衔接。该机制在充分保障金融机构债权安全的前提下，大幅降低转让方的交易成本与时间成本，促使大量“沉淀”状态的抵押资产重新进入市场流通。
下一步，福山区不动产登记中心将持续深化制度集成与服务创新，推动“带押预告登记转让”模式在更广领域、更深层次落地应用，不断提升不动产登记服务的标准化、规范化水平，使改革红利切实惠及更多市场主体，为构建高水平社会主义市场经济体制、推动经济社会高质量发展持续注入制度活力与实践动能。
创新
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